万科高喊“活下去”,房企为何焦虑

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万科高喊“活下去”,房企为何焦虑

9月29日,地产圈子里最大的新闻无疑是万科的秋季例会。会场屏幕与侧墙上大大的三字标语“活下去”。“活下去”这种提法源自万科董事长郁亮。会场背景用的是红色,但地产圈看者却心有寒意。

这个9月,“金九银十”没来,来的是寒冬。上海易居研究院发布的数据显示,9月上半月,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月仅增长1%。

与之相对的是房企负债率。根据2018年半年报显示,万科的总负债11393.67亿元,资产负债率84.7%。而这一数据较2015年的77.7%已经增加不少。

事实是,万科在整个地产圈一向被视为财务稳健的标杆企业,截至6月底,万科仍手握货币资金1595.5亿元。如今连万科都喊出“活下去”,其他财务杠杆较高房企的处境,让外界生疑。

孙宏斌的顺驰、宋卫平的绿城都曾经因为资金链断裂被迫“卖身”,王健林的万达也不得不断臂求生。所以万科以“活下去”作为最终目标对于房地产企业而言或并不是耸人听闻。

产业代际更迭,房地产行业焦虑弥漫。万科、恒大、碧桂园在利润增长与业务创新的冲击下,开始试水互联网、金融、零售、农业等方向。

集体式焦虑

“地产下半场”的说法已经叫喊了两年,但是到这个秋天,寒意已经弥散到每一个地产从业者。

一家大型房企员工问:“抗日战争是哪年到哪年?考试要考。”据这位员工向搜狐财经“公司深读”反映,他们如今组织一线人员考试,考试不合格将被淘汰,试题五花八门。为了生存,以前只需要记户型图的地产人现在要背历史了。

春江水暖鸭先知,作为房地产的从业人员,他们对行业的变化最为敏感。近两个月,泰禾集团副总裁许柯、沈力男纷纷离职。辞职前,许珂认为目前房地产从业人员都要找到自己最合适的方向、规划好自己的未来。

外部环境已变,一场去杠杆风波由缓至急。而恒大员工,则是以另一种方式方式感受到寒冬。

恒大内部发出通知,7月之前未发的奖金将不再发出,包括6月和7月的奖金和未转正人员待发奖金。另外短时间内工资不作调整。

除了节流以外,开源更加重要。因而恒大朋友圈里,各种岗位的员工都在不遗余力的卖房。

为了快速卖房实现回款,恒大掌门人许家印试图依靠恒大集团89000多名员工的力量构建一个外部销售网络。“IT男转身卖房团”有恒大员工如此调侃。

恒大还启动了一项全国范围的楼盘大促销,在黄金周的名义之下,恒大对旗下住宅楼盘甚至以最低74折的折扣进行销售。商铺部分更是接近半价出售。

然而原本就是销售出身的员工还好,但是行政岗的、财务岗的,哪里有人脉。于是又有一批人纷纷离职。

一直以拿地成本低而著称的华夏幸福也在打折销售。“孔雀城的问题是没有代表作,孔雀城没有什么项目可以拿出来供媒体参观,有的多是质量问题、规划问题。”一位从华夏幸福离职的员工告诉搜狐财经“公司深读”。

同样打折的还有万科。

9月26日,厦门“首开万科白鹭郡”推出107套特价别墅,原价500万,如今一口价278万。消息一出,地产圈众说纷纭。

9月初,万科北方区域特意在拉萨召开了一场媒体会,现场有媒体问及郁亮,万科登顶之后如何从巅峰往下走,郁亮接过话说,其实并不担心没有更高的山峰,只是“今天的我们特别焦虑,焦虑在于,如何找到新的发展渠道、路径与方法。没有现成的道路可以学习,这是万科最大的焦虑。”

地产商的“开源”和“节流”

房企裁员,最直接的原因就是缩减开支。

为何要缩减开支?Wind数据显示,2017年全年,136家上市房企平均负债率达79.1%,创下2005年以来的最高位。过去融资渠道宽松时,银行贷款、信托、公募债、私募债、定向增发、境外发债等十几个渠道都比较通畅,如今在悉数变窄。

另一个数据亦能显示房企的的转向。今年前8个月,全国土地流拍总数超过800宗,地价创下5个月以来的新低。减少最大的支出项拿地,正是房企节流的表现。

2018年,融资渠道收窄,融资成本大幅上升,房企资金链今年面临着前所未有的困境。

北京、上海等一线城市成交量大幅萎缩,一线城市周边的一些三四线城市房价甚至出现了腰斩。

同策咨询研究院监测数据,截至2018年8月1日,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。对此,同策研究院研究总监张宏伟表示,房企融资难问题雪上加霜,今年将成为房企“生死攸关”的一年。把新房快速销售掉,无疑成为房企回款的最后一根稻草。

碧桂园表示:如果项目不能快速回流现金,则宁可不做;绿城中国表示:要求员工“全面”加速资金回笼;阳光城表示:最关心的是现金流,要提升回款率,降低负债率……这些一线房企纷纷表现出对现金流的渴望。

万科董事会主席郁亮在发言中强调回款目标的达成,“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

在高负债模式下,开发商快速实现销售回款是保证资金链正常运转的关键所在。

虽然当前房地产市场还算不上已经入冬,但是从销售增速来看,已经让开发商们提前感受到了寒意。统计局公布的今年前8月房地产销售数据,商品房销售面积同比增长4.0%,如果和过去两年对比,增速已经严重放缓。2016年和2017年同期销售面积增速分别是26%和18%,如果按照这样的趋势,随时都可能进入负增长。

事实上,部分城市的销量早就进入了负增长,北京今年前8月的销售面积下跌超过30%。

更不幸的是,在当前市场环境下,房地产企业的融资成本还在显著上升,这给房企带来了另外的打击。

跨界生存

房地产市场进入存量时代,大房企纷纷开始寻找新的航道。

碧桂园大力发展农业和机器人;恒大下注新能源汽车等创新科技行业;万科董事会主席郁亮甚至表示,10年后万科可能已经不是地产公司了。

不仅万科喊出了“活下去”的口号,其他很多大型地产商也开始谋划转型,恒大高调进军汽车业,碧桂园也计划将机器人打造成核心业务,甚至多家开发商开始为公司改名,名称中不再出现房地产的字样。

“现在地产商已经认识到,未来能赚钱的不是卖一次房子,而是每一个人终身的所有消费,包括健康、教育、文化、艺术、旅游、商务等等。”一大型地产企业员工对搜狐财经“公司深度”说,他在这个行业已有十余年,没有哪一年考虑行业转型比今年更多。

万科提出做“城市配套服务商”,恒大地产改名中国恒大,金科地产更换品牌形象,K2地产更名石榴集团也都有意向多元化的配套服务商转型。目前中国前十大房企只有富力和中海的名字中仍有地产字样。

万科将租赁定义为核心业务。在其半年报中,万科首次将租赁住宅业务确立为核心业务。半年报显示,万科集团致力于成为全球领先的租赁住宅企业,2014年以来积极布局长足公寓市场,2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。

9月12日,保利地产宣布其正式升位为保利发展控股集团股份有限公司。当前房企“去地产化”浪潮的背后,实质是企业战略发展定位的改变。

保利发展旗下的保利研究院指出,房企正在淡化“开发”角色,向“开发+运营”进行升级。在产城融合发展下,房地产成为经济新型“链接”方式。

根据保利发布的更名公告,未来保利将积极推动相关多元化发展,提升两翼业务的收入和盈利能力。所谓“两翼”,是指综合服务与不动产金融。

目前,保利已有保利地产、保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业、保利公寓、保利会展、保利康养、保利教育、保利文旅、保利金控、保利科创共12大业务板块。

在发布会上,保利称其升级为保利发展后,保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业等将同时升位,成为与保利地产对等平行发展的业务单元。

随着房地产行业步入“白银时代”,利润率下滑,资金面吃紧,“孤军奋战难自保,单打独斗难为继”的观点正成为中国房企的共识,未来的转型之路仍充满不确定性。

而当前万科的焦虑,也是整个行业的焦虑。

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