商品房退房的策略和基础

科技动态 2017-09-24

关于商品房退房,业内人士通常有一个误区,就是认为退房的原因主要是房屋降价。确实,当房价呈下跌趋势时,购房人申请退房的现象数量会显著增加,甚至是呈爆炸性的事态,从一两个人扩大到一个楼,甚至一个小区的数百数千业主。我个人认为,对于一降价就维权的逻辑略显幼稚,在我见证的大部分维权战斗中,房屋除了降价以外自身往往有其他问题,合理的使用法律,保护那些平时没有受到充分保护的弱势购房人无可厚非。

声势浩大的退房维权,随着内外交困,业主往往是无奈而不了了之,战斗鲜有胜者。但是由于行业的特殊性,我从职业角度见证了少数人的成功案例,从其中整理一二,帮助更多第一次涉足房地产维权大业的业主少走弯路。

策略一:退房的方式方法,诉讼与协商

退房其实是一个法律过程,因为业主和开发商签订了契约,受到商品房买卖合同的约束。业主的退房,并非将房子推回开发商的怀抱那么单纯,他往往有三条殊途同归的道路:把合同解除,把合同撤销,将合同确认无效;

解除合同法有两种方式,一是协商,一是诉讼,诉讼有很多理由。本团队的王佳红律师在退房的十种办法中略有总结,大家可以参详,此处我们不细说。

有人说,谈判是没有结果的,我们必须诉讼。也有的人说,诉讼法律是不公正的,我们坚持谈判。其实高明的博弈,并不追求一纸判决,也未必执着于调解,高明的博弈是且谈且诉,为了诉讼而谈判,为了谈判而诉讼。

【什么叫为了诉讼而谈判】

有些业主一发现房子有问题,马上找开发商要求退房。可以预见的,开发商绝不会痛快答应业主的要求。于是业主一纸诉状将开发商告上法院,却因为没有合适的理由和证据而败诉。这就是打官司打得太急了。

我再举一个比较极端的案例,北京通州一个别墅区的业主15年没有办下房产证,其中一个业主请了个水平不太高明的律师打了一场履约官司让开发商办证。

开发商违规开发变更规划,没有预售证就卖房是业主没有房产证的主要原因。按照2003年司法解释的精神,没有预售证可以判无效,法院也就判了无效。结果由于业主的冒失,不但没有办下房产证,反而以15万(另有30万购房款冲抵了房屋使用费)的对价损失了价值1300万的房产。

业主维权的时候,证据的准备很重要,你急着告诉开发商房子不买了,你就违约了。下次你再找开发商的时候,他也会有所防范。正确的做法是先不要急着告诉开发商你的意图,在律师的指导之下,先搜集证据。比如售楼人员那些永远不会兑现的承诺,在你们关系尚未冷淡的时候,他们有可能仍然坚持,至少给我们业主一个录音取证的机会。

【什么叫为了谈判而诉讼】

2011年我们代理的商品房退房案件都有一个共通的特点,就是即便口头承诺业主同意退房,最后往往也要三拖四拖。这里面最主要的原因就是限购,市场上没有买家,开发商资金链条紧张,房子销售困难。

我不知道大家能不能理解,凡是诉讼的业主都通过调解拿回了购房款,而凡是只申请退房的业主都没拿到钱。这就是诉讼的好处。我们并非追求一纸判决,可是如果没有判决书或者法院的调解书,开发商一旦不兑现承诺怎么办呢?业主拿着法庭的判决和调解书,可以到执行庭去申请强制执行,而倘若你不诉讼,开发商就可以一直拖延下去,直到你起诉为止。

各位可能没有经历过烂尾楼的博弈,毫不客气的说就是一场赛跑,跑在前面的业主有钱,跑在后面的业主就只有废纸了。诉讼不是目的,而是手段,倘若不诉讼,你连谈出结果的机会多没有。

策略二:诉讼的技巧,民事诉讼与行政诉讼

商品房案件,案由一般是商品房买卖合同纠纷,这是一个典型的民事诉讼案由,被告是开发商。业主的目的无非就那么几种,要违约金,要损害赔偿金,要求退房,要求开发商履行合同(办房产证,交房等)。

但是有所谓条条大路通罗马,达到目的的路并不止一条。有的业主来找我,说我们这个小区问题很多,比如绿化和合同中约定的不一样,所以我要退房。这里不得不说,并不是业主能想到的所有的理由都可以达到退房的目的,这就好比有的病人找医生,说自己是感冒或者肠炎,这完全是他们主观的愿望。律师的价值不在于告诉你你的想法正确与否,或者把你的想象变为现实,更不是心理医生,说当事人爱听的事情。我们要设计方案,帮助你达到目的。

比如退房,如果我说你可能通过行政诉讼退房,你可能觉得匪夷所思,因为我的思路和你原来想的完全不同。其实这就是一种曲线救国,比如我们起诉规划局,要求确认建筑工程规划许可证违法。这个官司一旦胜诉,相应的退房的民事诉讼也就降低了很大的难度。而且按照我们一般的实践,行政官司还没打,房就退掉了,这就是法律的游戏。

策略三:业主的组织技术,反搭便车与封口

商品房买卖合同纠纷主要就将就两件事情:律师的博弈和法律技巧,业主的组织技术。很多维权光靠组织就成功了,当然更多的维权也是因为组织失败了。

失败的业主组织无非有这么几种:

第一,组织了半天被自己人骂的没意思了,业主代表黯然退场;

第二,组织了很多人结果代表被收买了,业主群众如鸟兽散;

第三,战斗了一段时间人越来越少,最后不了了之;

第四,风声大雨点小,没组织起来,不了了之。

所以想成功维权,先学组织技巧,怎么联系,怎么开会,怎么集资,怎么管账,怎么分工,这些技术纷繁复杂,学习的难度堪比运营一家中小型企业。很多组织者本身也是商人,却未见的都能成功,这也和业主和业主之间的平等地位有关。与其责怪中国人整体素质差,不妨先从小事做起。

反搭便车

中国特色, 简单说就是一个人干活,大家都来占你便宜。有的业主开始很有正义感,说我是自愿的带领大家伙,不图私利。但是真正出钱出力的人少,冷眼旁观的人多。大家都是嘴上支持你,一到行动的时候就集体沉默。大家都在观望,你成功了,他就加入坐享其成,你失败了,他没有损失。 这种明哲保身的处世哲学是我们民族的一种文化,并没有什么可郁闷的。但是我们在组织的过程中,一定要做一件事情,就是反搭便车,比如我们的维权组织,三天内可以免费加入,三天后只能收费加入。收费这一件事情,就把先努力地人和后加入的人区分开,让大家有所差异。我相信大部分初涉此事的人对此颇不以为然。但是从结果上,封闭的小群体成功,开放的大群体失败。很多时候,战斗力和人数成反比。

封口

比反搭便车更狠的,就是我组织10个人我就不扩大组织了。 这也是一种明智的组织策略。封口的好处很多,我们在组织拆迁维权的时候就充分体现了封口的实惠。参加组织的业主拿到更多的补偿,这是因为糕饼本来就那么大一块,独行狼死,群行狼生。人人都加入,那就是人人都不加入,你的优势没有了,你的包袱也大了,谈判的难度也会成倍的增长,而那些晚加入的人,往往也是最先调转枪头指向组织者的人。

上述内容并非叙述一种假象,而是通过经验总结一些规律提供给各位,理论应用到各位的维权过程中需要一个理解和消化的时间。

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