莱蒙国际加速甩货

科技动态 2017-08-10

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 杨依依 继去年5月向“并购狂人”孙宏斌出售项目之后,莱蒙国际又一次大规模甩货,这次是位于深圳、杭州、常州、南京、广州、南昌共6个城市的处于不同开发阶段的8个物业项目权益,涉及净可销售/可租赁总建筑面积为197万平方米。

8月17日晚间,莱蒙国际(HK:03688)发布出售公告,买方为独立第三方和昌集团,总代价为133.26亿元,包括公司间贷款26.54亿元,莱蒙录得的税前收益净额约为79.3亿港元(约合人民币67.8亿元)。

交易公告发布三天前,莱蒙就发布了正面盈利预告,称得益于项目权益出售,2017年前六个月将录得纯利,2016年同期则是亏损。显然,莱蒙借出售项目回笼资金扭亏为盈的同时,还期望提振一蹶不振的股价。几天前,莱蒙股价从8月4日高开且小幅上涨。8月16日开市后,莱蒙国际(HK:03688)高开低走,最大跌幅至8.61%,直到香港收市前一个多小时才勉强翻红,疑似有买家大举拉盘。

五年前,莱蒙国际被香港安信国际称为“未来的龙湖”,理由是当时的莱蒙在长三角和珠三角拥有强大运营网络的高端物业,且积极扩充城市土地储备,引入国外管理经验的发展策略,这些都与龙湖地产相近。五年过去了,龙湖地产今年上半年合约销售额已近千亿,而莱蒙的同期数据为12.50亿港币(约合人民币10.69亿元),两者早已不是一个量级。

莱蒙自2011年负债10亿赴港上市之后,就一直希望摆脱高负债率,上市前六年,莱蒙过半时间的负债率都在70%以上,经历多轮的出让、买入之后,终于在去年底把负债率控制在43.3%,同比降低3成。

此次交易完成后,莱蒙在中国大陆、香港及澳洲悉尼等11个城市剩14项房地产项目,比截止2016年底时还少了5个,且包括去年抛售的项目在内,几乎核心物业已全部套现。

事实是,自大股东由创始人黄俊康变更为云南城投之后,莱蒙就开始走上一条抛资产换新装的过程,去年向融创出售大量物业也是如此。

莱蒙管理层在2016年年报曾解释,转让项目公司股权是为了减轻负债、优化资产结构、确保充沛资金,配合集团向“国际化的大健康企业”转型。莱蒙先是收购新华卓越健康投资公司10%股份,后背靠云南城投将业务拓展至旅游及健康领域。

2015年7月,莱蒙的控股股东Chance Again(黄俊康,即创始人),向彩云国际投资有限公司出售约27.62%的莱蒙国际股份。彩云国际为投资控股公司,其唯一股东是云南省国资委旗下云南省城市建设投资集团有限公司(简称“云南城投”)。交易完成后,不考虑双方手持的可换股债券,原最大控股股东黄俊康降为第二大控股股东,云南城投成为莱蒙国际的第一大股东。

截至目前,黄俊康的2.39亿股的永久可换股债券和彩云国际的1.01亿可换股债券皆未行权,如果全部兑换,黄俊康将持股45.12%重回第一大股东之位,彩云国际则占股36.23%。

一边是莱蒙国际进一步抛售地产业务,一边是云南城投派党委书记许雷进驻莱蒙董事会,行权引发控股权争夺一事恐不会发生。

正常情况下,一家年收入不足60亿的房地产开发商,在此时选择向旅游、医疗转型,不可避免地让外界联想起核心城市日益激烈的土地竞争。多名已离职的前员工认为,莱蒙从2012年开始大举进军二三线城市,丢掉一线土地市场才是造成如今局面的直接原因。莱蒙在去年勉强将深圳的业务占比拉回至近4成,然而半年后再出让,在一定程度上证明了其返回一线城市正遭遇困难。

相比于快速回笼的传统开发,旅游、健康产业更加考验房企的资金实力及财务管理能力。发家于深圳的佳兆业和星河地产同样在宣布多元化转型,前者在深圳拥有大量的旧改土地,后者持互联网金融、小贷、保险多种金融牌照,相比之下,莱蒙在大本营深圳仅剩2个旧改项目,除了银行贷款和公司债,也未见其它可用的金融工具。

且港股市场对非相关多元化的公司,估值通常是偏低的,云南城投的医药和旅游与莱蒙此前的主业房地产开发,实际上契合度并不高,香港资本市场是否认可还有待时间验证。

国信证券港股分析师Tina认为,这些都不是莱蒙需要考虑的问题。“莱蒙现在的大股东云南城投,是国资性质的,资金成本比较低,有大股东的支持,莱蒙朝轻资产转型不存在资金压力。”Tina认为,“完全可以把莱蒙理解成云南城投在香港的海外平台,满足云南城投融资的一个部门,去发展产业。”