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[其他] “新零售”系列二:输在起跑线上的线下零售,这个锅电商不背 ...

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雨后云初霁 发表于 2016-11-29 21:52:48
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“新零售”系列二:输在起跑线上的线下零售,这个锅电商不背 ...

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  编者按:本文来源于微信公众号“VC投资笔记”(ID:VC-Note)。  
  过去三十多年,中国城镇化的速度之快被称为世界奇迹。然而,快速的城镇化也带来了一系列的副作用。本文旨在从线下零售的角度,结合《美国大城市的死与生》一书,通过比较上海两个发展路径迥异的板块——闵行莘庄和浦东联洋板块,讲讲快速城镇化对线下零售环境发展的影响,是为“新零售”系列的第二篇。
  1980年,中国城镇化率仅为19.4%,时隔25年,中国城镇化率在2015年已经提升至56.1%,平均每年提高1.5%。对比日本和美国,完成同样的城镇化进度(20%-56%)则分别用了46年(1909-1955年)和80年(1860-1940年)。如果说美国和日本的城镇化速度更慢的可能是受一二战影响,我们也可以看一下战后的韩国,同样的城市化进度(20%-56%)在50年代到80年代之间完成,用了大概30年。虽然韩国的速度和中国相当,但考虑到中国的人口规模13亿是韩国人口5000万的近30倍,而30倍规模的难度系数的倍数肯定数倍于30倍,不得不说中国城镇化的速度确实是“世界奇迹”。
  能完成这样的“世界奇迹”,我们首先还是要给政府分数的,“集中力量办大事”,确实是当前政府运作机制的一大优势和特色。但另一方面,物理学规律也告诉我们,如此超大型的系统工程以人为规划而非自组织的形式完成,本身是有很多的脆弱性的,内部构建的逻辑链条上一定有诸多不足之处。《美国大城市的死与生》一书,通过观察描述一些常见的城市景观,对这些不足进行了较为直观的论述。
  《美国大城市的死与生》的简介及借鉴意义

  先说说这本书,《美国大城市的死与生》一书出版于1961年,数十年来一直被看作是城市研究和城市规划领域的经典。此书作者简·雅各布斯早年曾担任建筑类杂志编辑,在报道的过程中她逐渐对传统的城市规划观念发生了怀疑,在《美国大城市的死与生》中她猛烈抨击了当时美国大城市的规划,即那种站在上帝视角,想当然的去构建社区的理念,这与雅各布斯倡导的试错式的城市规划理念背道而驰。不幸的是,雅各布斯所反对的这种传统城市规划理念,与中国过去30年政府引导城市化的理念颇有相似之处。
  书中观点涉及城市规划的多个方面,其中关于如何在城市的街道和地区生发丰富的多样性,作者列举了四个条件。这四个条件,是可以一一映射到线下零售发展的命脉——流量上的。对,就是今天电商和线下都嗷嗷叫着要互相掠夺的流量。然而一一检视这四个条件,中国的城市规划却又完全走在了相反的方向。
   

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  上海闵行莘庄和浦东联洋板块的对比

  之所以选取这两个板块,是因为两者开始发展的时间接近,而发展思路却截然相反——莘庄板块完全是个自己长出来的新区,政府投入有限,规划干预的力度也小。而浦东联洋板块(世纪公园附近)恰恰相反,可以说是百分之百纯规划干预的产物。
  接着我们再看下上海市地图,右上角的浦东联洋板块和左下角的莘庄板块(均被红色圈出),天资禀赋一目了然,简单来讲浦东联洋板块是内环内,莘庄板块是外环外。
   

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然后看小图,两张图使用同样的比例尺,其中红色圈出的分别是莘庄的中心区和浦东的联洋板块,即笔者实地调研走过的区域。从先天禀赋上看,明显闵行莘庄劣于联洋板块,举两个简单的例子:
  1. 莘庄只有一条1号线搭进来(5号线是在1号线的基础上延长的),而联洋目之所及我们可以看到4号线、6号线、9号线和2号线,还有一条磁悬浮15分钟到浦东机场;
  2. 莘庄的绿化非常零碎,莘庄公园和莘城中央公园面积都很小,而世纪公园面积数倍于前面两个公园,有林有水,大有仿照纽约中央公园的态势;
   

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那么,天资差距如此之大的两个区域,发展到今天线下各自是什么状态呢。我们按照《美国大城市的死与生》一条条的过。
  首先是功能多样性。

  先来看下莘庄,因为实在功能混合度太高,没有啥规律可言,所以就不整体展示。这里截取其中一块小区域大家随意感受一下。简单来说真的就是麻雀虽小五脏俱全,各种功能的建筑散落各处。
   

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  我们再来看一下浦东联洋板块周边,概括来讲,就是功能非常集中且区隔明显,左上角一大块政府办公区,包括浦东区政府、出入境管理局、科技馆等公共职能;右下角是商务办公区,包括浦东嘉里中心、上海新国际博览中心等;右中部分是高端别墅区。其他区域都是非常集中的居民区。这其实是非常不方便居民在不同的功能区之间步行穿梭。
   

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   其次是街道要尽量短。
  下面的上图是莘庄的中心区,下图是浦东联洋板块,均是同样周长6公里的矩形。相同面积的区域,莘庄可以数出21条不同的道路,而联洋只有10条道路,莘庄是联洋的两倍。这对线下零售的影响是巨大的,因为同样面积道路越多,满足同样交通流量所需的道路宽度也就越窄,十字路口也越多,因而居民的出行意愿也就越强,线下零售的流量也就越充裕。
  这在实地调研中的感受对比也很明显:联洋板块普遍路边的零售业态很少,想要购物需要到旁边的大拇指广场进行集中消费,而莘庄则有很多路边的零售业态可供使用;联洋板块动不动就遇到一个巨宽无比的十字路口,过马路非常不方便,而莘庄的小十字路口就很多,没有任何过马路的心理障碍,下楼买东西的场景非常流畅。
   

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  第三是建筑的年代多远,形成租金梯次,承担更多元的商业业态。

  同样我们还是直接看图,左图是莘庄中心区,右图是浦东联洋板块。从图中我们可以很直观的看出莘庄提供了更好的房价梯度。
  莘庄中心区的房价区间范围在5万到6万范围不等,价格区间上下浮动20%;而浦东联洋板块房价远高于莘庄的中心区,价格则在8万到9万范围,价格区间上下浮动10-15%。很明显,莘庄的房价能容纳的居民和业态在宽度上更具有包容性。
   

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最后就是人口密度。
  这里我们没有具体的数据对比闵行莘庄和浦东联洋的人口密度。但需要强调的是,人口密度不是一个单纯的数字,背后还需要考虑人口密度在区域内分布的均匀性和连续性。浦东联洋板块南边是世纪公园和以九间堂/御翠园为代表的超高端别墅区,所以联洋板块向南的人口密度被断崖式的直接切掉一块;而莘庄板块的人口密度从实地调研的感受上来看,分布更为均匀,并没有明显区隔掉链子的感觉。
  对线下零售的启发

  那到最后落到投资上,上述发现对线下零售的投资有什么启示呢。其实往深里想有非常多,这里仅举一个例子。
  在提到评估中国线下零售的增长潜力时,我们经常用到的一个概念是人均零售面积,比如中国的人均零售面积是0.6平米,而美国是2.6平米,英国是1.3平米,所以得出的结论是中国的零售面积至少还有1倍的空间。
  但是,这个结论隐含的条件是中国和其他各国的城市环境完全一致。前面我们已经讨论过,中国在城镇化的过程中,使用了大量的人为规划,即我们常听到的“新区”。可以说,所有的新区,使用的都是浦东联洋的模式,而不是闵行莘庄的模式。浦东联洋已经是新区试验里最成功的范例尚且有如上不足,其他的新区试验的效果不言而喻。
  让人感慨的是,中国今后的城镇化进程,会继续走这种人为规划的模式,而由此产生的对线下零售不友好的城市环境,将继续成为今后城镇化增量的主流。因此在我们使用人均零售面积一类的量化指标时,一定要格外小心,中国的特殊国情,决定了中国的线下零售业在该指标上,可能永远都达不到发达国家的水平。同时,对线下零售的从业者,这也是一个提醒,2016年以来,电商整体增长确实放缓,但这并不意味着流量会自动返回线下,让线下零售重返往日辉煌,没有创新的手段和根本性的变革,流量还是会继续从线下流走,线下必须和线上一起,走出一条不同以往的道路。
  参考阅读:
    “新零售”系列一:电商意犹未尽,但老瓶不能装新酒



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网名123 发表于 2016-11-29 23:40:50
吾在之时,首页之贴吾必全挽。吾走之时,只有无尽膜拜本尊之声。
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念自己的名字很别扭 发表于 2016-11-29 23:41:20
您提前出院了?
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testtest1987 发表于 2016-11-30 00:03:07
支持支持再支持
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卓王孙 发表于 2016-12-1 02:52:47
很累,感觉不会再爱了!
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愛到了分開⊙ 发表于 2016-12-6 09:57:19
子曾经曰过:男人二十是日立,三十是奔腾,四十是微软,五十是松下,六十是山寨牌…
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冬萱 发表于 2016-12-10 01:53:22
非常好,顶一下
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兵团战神 发表于 2016-12-17 08:43:22
生,容易.活,容易.生活,不容易.
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