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[科技] 张五常:为何经济不好,反而楼市火爆?10年后深圳房价将超越硅谷 ...

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安靜做個小孩 发表于 2016-10-16 17:24:48
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李清乐: “ “金九银十”交界之际,全国已经有21个城市进行了限购限贷,交易量得到了抑制,房价却还为出现松动。刚需者翘首期盼“拐点”到来,好伺机杀入;而已出手的投资者在焦虑中等待下一波雄起。此时,一位80多岁的著名经济学家,用他多年的理论研究来坚挺房价依旧会上涨。 ”
  该文章转自 凤凰财经
         
张五常:为何经济不好,反而楼市火爆?10年后深圳房价将超越硅谷 ...-1 (复旦大学,深圳房价,经济学家,房价上涨,深圳市)
       10月16日,由复旦大学经济学院、复旦大学经济学院全球校友会举办的“复旦首席经济学家论坛”在上海举行。著名经济学家张五常谈到房价上涨的原因,他提到,现在深圳的人口上升的幅度。几年前,深圳市1500万人口,两年前是2100万,过几年之后又变成3000万了,人口在深圳的增加,每年增加100多万人口,这是近似于让人不可相信的。
  两年前我说过10年之内深圳会超越香港,他们不相信,但是我最近说不需要等10年,现在已经超过了,现在告诉你们,肯定的说,10年之后深圳会超越美国的硅谷。
  以下是发言摘编:
  各位同学,三十多年前,我回香港任教职的时候,一个朋友叫我多写文章,提供意见。我当时对他解释,我是从事学问的,我不是改革社会的,我可以不说,我可以说错,但是我不能说我不相信的。
  我是抗战时期离开大陆逃难的人,我在大陆挨过饥饿,是不可能不关心国家的,就这么简单。我的关心是肯定的,希望国家好也是肯定的。
  经济不好楼市却飙升的三个原因
  在目前来看,中国是有很多问题的。在八年前,推出新劳动合同法的时候,我就说会有很多地方发生负增长,现在回看,有些地方是很明显的出现了负增长,但是没有人知道国家整体真实的统计数字,地方政府打报告上去的数字,因为种种原因很多问题我不想说,但是大家都知道,中国目前的经济情况是不好。
  在这种情况之下,出现了一个奇怪的现象,某些城市的房地产上升很快,深圳市、上海市、北京市、杭州市等等都在限购,假离婚也不行,这个现象是需要解释的。经济不好是事实,具体不好到什么程度,还很难说。但是某些城市楼市的提升,是绝对是真实的。
  经济不景气,楼价却飙升,到底发生了什么事?这是一个非常有趣的现象。但很难解释,原因是因为由于几个因素的合并,我自己认为,要找到满意的答案,要向你们解释,为什么经济不景,而楼价会上升呢?基本上有三个不同的理由。三个不同的理由带来三个不同的现象,加起来就是为什么楼价在某些城市会急升的现象。
  第一个理由就是《新劳动合同法》的推出
  一些月薪是八九千块的人,基本上是没什么管制,反而三四千、四五千的劳动者比较麻烦。《新劳动合同法》的那些条例里,政府虽然说不会主动的管理,不会主动的执行,但是你要拿一个《新劳动合同法》去搞事情是可以的。还有很多地方工人拿着《劳动合同法》的某一条,勒索企业拿。但是到月薪八九千块那个层面,就这个问题就比较少了。
  在这种情况之下,像深圳这种做高科技产业的城市,八九千块的工作很容易找,就产生了一个很奇怪的两极分化的现象。深圳人口的增长幅度没有统计数字,但是听起来是很吓人的。几年前,深圳只有几百万人口,现在达到了两千一百万,过几年就要变成三千万人了。
  那么有这个现象的发生,楼价当然上升了,深圳升得太急,在深圳附近的城市比如东莞也跟着上去了,惠州也上去了,这是相当明显的。因为有很多人,尤其是中国念书念得比较好的青年,跑到深圳去。
  杭州、上海、北京的情况也是如此的,那些青年开始集中到有高科技产业的城市,这些城市的《劳动合同法》对他们没有太大的约束,他们移民到那些城市,这是某些城市楼价上升的第一个原因。
  第二个理由,在目前的《劳动合同法》局限之下,在中国投资设厂根本没有办法做。
  你说到东莞去开厂,人家说你神经病,根本没得做。这就是钱都转到房地产的原因。
  第三个原因最重要,全世界都在说人民币汇率要下降。
  另一方面,现在人民币出境是很困难。你们知道地下钱庄很重要,他们协助小工厂做生意,但几十年来,我没见过地下钱庄这么难把钱转出去的。
  你想想看这个问题,人人都认为人民币要下跌,你想要保值,钱又出不去,就变成了“困兽斗”的场面。只能逼着你在国内买地产,当然,人民币会不会下跌我不清楚,但是全世界都这么说。所以这三者合并,就促成现在这个情况。
  如果要买楼,那当然是买在高科技产业所在的城市的,以我比较熟悉的深圳来说,有华为这样的公司,杭州也有阿里巴巴这样的企业。假如要请一个很厉害的员工,在大陆起薪只要八九千块人民币,而香港需要两万块钱左右。美国请一个相同水准的人大概需要人民币四五万块钱,而中国有这么多精英。
  两年前我说,十年之内深圳会超越香港,他们不相信,但是我最近说,不需要等十年,现在已经超过了。
  现在告诉你们,肯定的说。
  10年之后深圳会超越美国的硅谷
  我又提到一个问题,就是我开始担心的问题,我要写一条很简单的方程式,张五常用数学方程式天下奇闻,这个方程式就是W=Y/r。这是很简单的方程式,但绝对不是简单的学问。这个方程式就是费雪二三十年代的伟大贡献,这是什么?是财富。
  我们现在来说,W楼价是财富,不要光看楼,学识也是财富,今天这个财富就是房子、楼价,Y是年金的收入,你们念过经济学的话,这就是预期的收入,在利息调整以后每年的年金平均收入,你们念过经济学,有消费函数,固定收入就是这个Y。我再解释一次,年金收入就是你预期的将来收入,经过利息率的调整,在每个时期的平均数字,是预期的。
  这个财富是楼价。财富等于预期的年金收入或者预期的租金收入/利息率,就这么简单,很简单,这一点非常重要。换言之,预期年金收入上升,财富就会上升。或者预期的利息率下降,财富上升。预期收入上升,财富也会上升。
  因为收入的变动,会导致财富的变动,在房地产来说,因为租金的变动,预期的租金变动会导致楼价的变动,因为租金变动要除以利息率,这个基本上是很可靠、很简单的方法来看财富和收入,这是费雪始创的。
  财富本身不会变,收入那边变成财富,收入变它才变,或者利率变了它才变。财富在英文来说,财富是被引导出来的,是被代理出来的,也就是说传统的看法,就是收入不变,利息率不变,财富是不会的,这是传统的算法。但是现在一个问题,在某些情况之下,财富转变了,这个W在某些情况下上去了。那怎么办呢?这个是存在的。
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何小琴 发表于 2016-10-16 18:27:17
谢谢安靜做個小孩的分享!
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EmilioVax 发表于 2016-10-16 18:35:59
我只想安静地做个美男子
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李忠强 发表于 2016-10-16 19:17:53
李忠强回复的不是帖子,是寂寞!
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听春 发表于 2016-10-16 19:22:51
抄水表,抄水表,楼主赶紧的开门!
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与世无争 发表于 2016-10-16 19:22:58
好,很好,非常好!
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甄茂根246级 发表于 2016-10-19 17:57:05
女孩从处女到女人只要一次并成功,男孩从处男变男人需要反复的磨练.
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蒋嘉伶 发表于 2016-11-20 15:20:44
安靜做個小孩在马路边丢了一分钱 !  
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